多地下調(diào)二套房首付比、發(fā)補(bǔ)貼，改善族住房消費(fèi)意愿幾何

　　新春伊始，全國(guó)多省市密集召開(kāi)“新春第一會(huì)”，部署全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作。其中，“提振住房消費(fèi)”成為多地?cái)U(kuò)內(nèi)需的發(fā)力重點(diǎn)。

　　據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，截至1月30日，全國(guó)31個(gè)省份中已有23個(gè)召開(kāi)“新春第一會(huì)”，其中江蘇、遼寧、上海、天津、廣東、河南、云南、內(nèi)蒙古8個(gè)省份發(fā)布政府工作“一號(hào)文件”。除天津外，其余7個(gè)在“一號(hào)文件”中均提出支持住房需求改善的相關(guān)內(nèi)容。

　　中央層面，春節(jié)假期后首個(gè)工作日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)需求不足的突出矛盾，乘勢(shì)推動(dòng)消費(fèi)加快恢復(fù)成為經(jīng)濟(jì)主拉動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)“合理增加消費(fèi)信貸。因城施策用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作”。

　　近一周以來(lái)，各地“因城施策”，加快落實(shí)各類降成本措施。目前，已有包括鄭州、珠海、天津、福州等核心二線城市在內(nèi)的近20城，將首套房貸利率下限降至4%以下。此外，也有如濟(jì)寧、長(zhǎng)沙等城市，相繼從放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房的首付比例等方面，加大對(duì)改善型住房需求的信貸支持。

　　多名業(yè)界人士認(rèn)為，盡管目前中央和地方邊際放松房地產(chǎn)需求調(diào)控的政策迭出，但在大部分城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱的背景下，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。“在住房需求旺盛的一二線城市，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市‘小陽(yáng)春’或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。從全國(guó)來(lái)看，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)最早將于二季度企穩(wěn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱。

　　多地支持住房改善

　　進(jìn)入2023年，為更有效地激活住房消費(fèi)，多地對(duì)購(gòu)買力較高、購(gòu)房需求更堅(jiān)挺的改善型購(gòu)房群體給予更多關(guān)注。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全梳理，截至2月1日，在重慶、河南、江蘇、遼寧、廣東等省份以及上海、深圳、昆明、濟(jì)源等地區(qū)陸續(xù)召開(kāi)的區(qū)域住建工作會(huì)議或穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議中，或在當(dāng)?shù)匕l(fā)布的相關(guān)文件中，均明確提出，鼓勵(lì)改善型住房消費(fèi)。不過(guò)，因?yàn)闃鞘须A段性特征不同，熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)地區(qū)在具體做法上有所差異。

　　其中，在房?jī)r(jià)高企的經(jīng)濟(jì)大省和熱點(diǎn)城市，當(dāng)?shù)卣患s而同地將政策重點(diǎn)放在廢除不合理的限制性政策和降低換房門檻上。

　　比如，蘇州市1月31日出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱，調(diào)整優(yōu)化限制性政策和土地出讓政策，大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求，堅(jiān)持“房住不炒”，認(rèn)真落實(shí)居民個(gè)人換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策。

　　記者注意到，在1月中旬江蘇省政府印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)若干政策措施》中，亦然相同表述。

　　廣東1月28日召開(kāi)的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)提出，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)便利。按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購(gòu)買住房契稅及換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

　　另?yè)?jù)重慶市政府1月初發(fā)布的“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策包”，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的27條舉措中，多項(xiàng)內(nèi)容與改善型購(gòu)房有關(guān)。

　　具體包括：調(diào)整全市差別化住房信貸政策，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);落實(shí)差別化房地產(chǎn)稅收政策，家庭新購(gòu)住房，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契稅優(yōu)惠政策;優(yōu)化商業(yè)貸款住房套數(shù)認(rèn)定。居民在中心城區(qū)以外區(qū)縣新購(gòu)住房的，個(gè)人住房商業(yè)貸款僅將所在區(qū)縣的住房納入套數(shù)核查范圍等。

　　支持“先買新再賣舊”，也是重慶市鼓勵(lì)當(dāng)?shù)丶彝ベ?gòu)置改善性住房的舉措之一。根據(jù)上述穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策包，對(duì)擬家庭唯一住房的，房地產(chǎn)企業(yè)可延長(zhǎng)認(rèn)購(gòu)期，支持其原住房;對(duì)已網(wǎng)簽的家庭唯一住房，可不納入住房貸款套數(shù)核查范圍。

　　重慶之外，截至目前，廣州、深圳、武漢和浙江等多地商業(yè)銀行也推出了“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，以激活當(dāng)?shù)?ldquo;賣一買一”的換房需求。

　　而在非熱點(diǎn)和低能級(jí)城市，由于當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力有限，多地政府將“激活改善型住房市場(chǎng)”的落腳點(diǎn)放在了市外購(gòu)房需求上。

　　比如，1月20日，昆明發(fā)布《關(guān)于加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好的若干政策措施》，明確支持房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展市域外營(yíng)銷，提升新建小區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源配套水平，吸引省內(nèi)外中高端購(gòu)房群體加快回流。

　　也有樓市遇冷的地區(qū)為改善型購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。根據(jù)河南濟(jì)源示范區(qū)1月19日印發(fā)的《2023年大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施》，在政策出臺(tái)至2023年4月30日期間，對(duì)購(gòu)買(以合同備案時(shí)間為準(zhǔn))新建商品住宅，建筑面積144平方米以上(含144平方米)戶型的，給予15000元/套補(bǔ)貼。

　　居民愿意換房、再置業(yè)了嗎?

　　去年下半年以來(lái)，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市的限貸政策已逐步放寬，一些二線城市主城區(qū)和一線城市部分非核心區(qū)域的限購(gòu)政策亦得到調(diào)整，但這些政策效果并不顯著。

　　進(jìn)入2023年，地方政府繼續(xù)“因城施策”地取消不合時(shí)宜的購(gòu)房資格限制性政策。與此同時(shí)，多地開(kāi)始聚焦于從信貸等政策入手，增加改善型購(gòu)房者的消費(fèi)能力。

　　在農(nóng)歷春節(jié)之后，核心二線城市降成本措施傳導(dǎo)加快。其中，鄭州、沈陽(yáng)、廈門、福州、珠海、天津等符合房貸利率下調(diào)要求的城市，相繼將首套房貸利率下限降至4%以下，進(jìn)入“3”階段;也有城市在二套房認(rèn)定、貸款首付比例上做出調(diào)整。

　　以湖南為例，1月31日，當(dāng)?shù)卣匍_(kāi)2022年金融運(yùn)行形勢(shì)新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)議提出合理確定各市州個(gè)人住房貸款首付比下限。目前，全省13個(gè)非限購(gòu)市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%;1個(gè)限購(gòu)市(長(zhǎng)沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

　　此前，長(zhǎng)沙執(zhí)行的首付比例為，對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的購(gòu)房家庭：擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的戶籍家庭購(gòu)買第二套商品住房，首付比例不低于45%。此次新政后，長(zhǎng)沙二套房首付比例有所下降。

　　除了商業(yè)貸款外，公積金貸款政策也是地方政府發(fā)力的方向。比如，根據(jù)山東省濟(jì)寧市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款部分政策的通知》，首套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為30%。

　　信貸政策持續(xù)優(yōu)化之下，一些有購(gòu)買力的觀望者開(kāi)始醞釀購(gòu)房計(jì)劃，但也有觀望者選擇暫緩入市。

　　“確實(shí)遇到了一些觀望已久、有迫切換房需求的家庭近期又開(kāi)始看房了。”一名天津某頭部房產(chǎn)中介公司的人員2月1日對(duì)記者表示，目前，當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率可以做到3.9%。房貸成本的降低，疊加部分商業(yè)銀行推出了“帶押過(guò)戶”政策，縮短一二手房交易時(shí)間，一些換房年輕夫婦考慮先將手頭的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)給父母，再以首套利率置換新房。“整個(gè)置換流程，大概半個(gè)月就能走完。”

　　不過(guò)，武漢光谷片區(qū)某房產(chǎn)中介小王則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)始有購(gòu)買二套房或者換房打算的客源依然寥寥。

　　據(jù)他介紹，去年下半年以來(lái)，當(dāng)?shù)囟囗?xiàng)樓市利好政策已密集釋放。比如，武漢首套商貸利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等熱門片區(qū)，由于處于二環(huán)外，近期又被調(diào)整為非限購(gòu)地區(qū)，意味著首套房首付比為二成。但即便如此，市場(chǎng)依然沒(méi)有掀起太多波瀾。“一些近期交付的樓盤，質(zhì)量問(wèn)題堪憂;此外，從房?jī)r(jià)一直看漲到房?jī)r(jià)跌跌不休，購(gòu)房者心態(tài)變了。”

　　在中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前，部分剛需和首改群體仍持觀望態(tài)度的背后，可能存在多層次的原因，如房企爆雷、爛尾問(wèn)題引起的購(gòu)房信心不足問(wèn)題，又如受疫情沖擊、收入下降影響，購(gòu)房的支付能力不足等。

　　“解決的措施應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注如何進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控措施，以恢復(fù)市場(chǎng)信心。同時(shí)，各地要積極響應(yīng)中央促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，繼續(xù)擴(kuò)大對(duì)置換改善購(gòu)房群體的金融信貸支持。”王業(yè)強(qiáng)稱。

　　而中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行調(diào)統(tǒng)司原司長(zhǎng)盛松成則認(rèn)為，樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策措施，也應(yīng)與我國(guó)宏觀調(diào)控政策相結(jié)合，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的背景下。

　　對(duì)此，他近日在第一財(cái)經(jīng)撰文稱，積極的財(cái)政政策應(yīng)更多向民生領(lǐng)域傾斜，并著力促進(jìn)內(nèi)需增加，縮短經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)的時(shí)間，這是改善居民預(yù)期和提高收入的根本途徑。同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍應(yīng)保持政策定力，在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，繼續(xù)幫助行業(yè)度過(guò)困難期，但要避免過(guò)度刺激市場(chǎng)。此外，還應(yīng)增加與市場(chǎng)的政策溝通，對(duì)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向更加明確的指引，這也有助于緩和市場(chǎng)的觀望情緒。
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