斷臂求生，恒大是否柳暗花明？還是船大不能翻？

　　2021年8月10日晚間，中國恒大公告，公司正在接觸幾家潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括但不限于出售公司上市附屬公司恒大汽車(00708.HK)和恒大物業(yè)(00666.HK)的部分權(quán)益。

　　截至公告日期，尚未確定或訂立任何具體計(jì)劃或正式協(xié)議，若該等計(jì)劃或最終協(xié)議得以落實(shí)，中國恒大公司將作出進(jìn)一步公告通知市場。

　　2021年8月12日，據(jù)媒體報(bào)道，萬科 (000002.SZ)、碧桂園(02007.HK)均與恒大物業(yè)洽談過，但因?yàn)閮r(jià)格等方面問題，二者目前均未與恒大物業(yè)達(dá)成一致，暫已退出收購事宜。

　　中國恒大周線圖

　　受此消息影響，本周中國恒大(03333.HK)上漲10%。

　　2021年8月5日，恒大關(guān)聯(lián)案件被要求集中管轄，移交廣州市中級人民法院。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，恒大這樣的全國分布的案件，集中管轄指定的權(quán)限在最高人民法院，也從側(cè)面看出，恒大的案件已經(jīng)是“驚天級別”。

　　2021年8月10日，寧鄉(xiāng)市住建局一份文件稱，恒大御景半島未及時(shí)進(jìn)行在建工程解押，造成業(yè)主購房后不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽和合同備案，已責(zé)令暫停銷售。項(xiàng)目部回應(yīng)屬實(shí)。

　　作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的中國恒大如何淪落到：市盈率只有0.43(0.43能收回投資成本)被的中國恒大沒有人愿意接盤?恒大汽車和恒大物業(yè)又是什么樣的企業(yè)?中國房地產(chǎn)將走向何方?下面我嘗試從以下幾個(gè)方面回答這幾個(gè)問題：

　　一、市盈率是怎么計(jì)算出來的?恒大后續(xù)市盈率會(huì)有何變化?

　　市盈率=股價(jià)÷年度每股盈余(EPS)，這個(gè)公式不必多說。

　　中國恒大是“三條紅線”全踩的企業(yè)，意味著融資規(guī)模不能增加。對于靠高資金運(yùn)轉(zhuǎn)和高融資的企業(yè)，中國恒大盈利能力必將下降，如果股價(jià)不變，市盈率將出現(xiàn)上升。

　　二、恒大汽車和恒大物業(yè)是什么樣的企業(yè)?

　　恒大汽車周線圖

　　8月9日，恒大汽車發(fā)出2021年上半年盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)上半年凈虧損約48億元人民幣，是去年同期凈虧損24.5億元的兩倍;恒大汽車發(fā)布的2020年財(cái)報(bào)顯示，恒大汽車營收154.87億元人民幣，同比增長175%;實(shí)現(xiàn)凈虧損76.65億元，去年同期為49.47億元，虧損同比擴(kuò)大54.93%?？梢钥闯龊愦笃噧赡臧?，恒大汽車在汽車業(yè)務(wù)上的虧損超過174億元。

　　值得說明的是，汽車行業(yè)是資本密集型行業(yè)，對資金和產(chǎn)業(yè)鏈有極高要求。就像特斯拉十多年才能盈利，小鵬、蔚來和FF等都是還在虧損之中。恒大汽車在上海、廣州的生產(chǎn)基地都已達(dá)到試生產(chǎn)的條件。這兩個(gè)按照工業(yè)4.0標(biāo)準(zhǔn)打造起的智能汽車工廠，恒大汽車是中國恒大最為寶貴的“財(cái)富”之一。中國恒大將出售恒大汽車什么資產(chǎn)?以什么樣的價(jià)格出售?這關(guān)系到整個(gè)中國恒大的未來，而這一做法不可謂不是“斷臂求生”。

　　恒大物業(yè)周線圖

　　物業(yè)無疑是現(xiàn)金牛產(chǎn)業(yè)，在中國，每一個(gè)樓盤的開發(fā)商背后都有自己的物業(yè)。而且這個(gè)樓盤的物業(yè)不經(jīng)常變動(dòng)。因此，盈利能力和該開發(fā)商開發(fā)樓盤的能力息息相關(guān)?？梢?，恒大物業(yè)為中國恒大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。

　　三、中國恒大將何去何從?

　　1.處置資產(chǎn)慢慢回血，然后走上復(fù)蘇的道路。“股債雙殺”的背景下，沒有外力助力，這條道路充滿坎坷，實(shí)現(xiàn)的可能不大;

　　2.“賣身”，這是最大的可能。

　　坊間普遍相信，唯一能夠挽救恒大的或是其手上高達(dá)2.31億平方米的土地儲備(截至去年底)，按去年購地平均成本每平方米1991元計(jì)算，價(jià)值高逾4500億元。不過，監(jiān)管層有關(guān)“房企購地金額不得超合約銷售額40%”的限制，或令恒大轉(zhuǎn)讓土儲套現(xiàn)的機(jī)會(huì)渺茫。以去年數(shù)據(jù)計(jì)，中海外、龍湖、華潤、金茂等均在紅線之上，而萬科雖未踩紅線，但占比已達(dá)30%。

　　因此，1.能接盤恒大的最可能可能是中海、龍湖、華潤、金茂、萬科，其次是克爾瑞排名前二十的其他經(jīng)營良好的企業(yè)。2.未進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的其他公司，如深圳國資委接盤怡亞通(002183.SZ)、廣州國資委接盤聯(lián)訊證券(現(xiàn)改名為粵開證券，830899),資本市場的經(jīng)典語錄：跌來跌去跌成國企。但是本次恒大事件影響巨大，接盤發(fā)難覓啊。

　　四、房產(chǎn)稅即將開征和集中供地中止，房地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?行業(yè)集中度將陡增。

　　房產(chǎn)稅即將開征

　　2021年3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》將“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入這份謀劃未來5年發(fā)展及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的《規(guī)劃和綱要》中。按照時(shí)間表，第十三屆全國人大常委會(huì)的任期為2018年3月至2023年3月。這意味著，房地產(chǎn)稅有望在2023年前啟動(dòng)立法。

　　近期深圳、青島等多地的第二批集中供地中止，主要原因在于上半年集中供地造成的高溢價(jià)致使房價(jià)出現(xiàn)上漲，與政策調(diào)控“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)”的初衷發(fā)生背離。為了使土地市場回歸理性，后續(xù)土拍規(guī)則或進(jìn)行調(diào)整并嚴(yán)控高溢價(jià)，房企拿地成本與資金壓力也將減小，房企盈利和現(xiàn)金流的改善可保障后續(xù)新開工及在建項(xiàng)目的順利推進(jìn)。中長期看，在本輪信用危機(jī)后地產(chǎn)行業(yè)迎來洗牌，經(jīng)營穩(wěn)健、資金實(shí)力強(qiáng)勁的龍頭房企通過收并購進(jìn)一步提升市占率，隨著未來集采份額繼續(xù)集中到龍頭房企手中。

　　五、當(dāng)下合適買房嗎?

　　租售同權(quán)

　　這個(gè)問題沒有必然的答案。房地產(chǎn)貸款占我國貸款規(guī)模的39%，占家庭負(fù)債超過75%。因此，金融去杠桿的核心是去房地產(chǎn)的杠桿。也從側(cè)面看出，房地產(chǎn)綁架了整個(gè)金融系統(tǒng)，所以房價(jià)大幅下跌，將引發(fā)斷供潮、違約潮等，從而引起金融市場的動(dòng)蕩。而房貸規(guī)模的收緊，二套房甚至出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象，使不動(dòng)產(chǎn)變成“不流動(dòng)的資產(chǎn)”。資金和人才明顯有向大城市流動(dòng)的趨勢。

　　綜上所述，1.如果你是剛需，什么時(shí)候買都是合理的;如果你想買房投資，請謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎;2.如果你生活在一二線城市，有能力的盡快買吧，如果你生活在三四線城市，建議你看看你所在城市的產(chǎn)業(yè)，如果你生活在縣城，建議你在等等。

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